La nu propriété apparaît souvent au moment de préparer une donation, de régler une succession ou d’acheter un bien immobilier avec une décote. Le mot est pourtant trompeur : le nu-propriétaire est bien propriétaire, mais il ne peut pas utiliser librement le bien ni toucher ses revenus tant qu’un usufruitier existe.
Ce partage s’appelle le démembrement de propriété. Il peut protéger un conjoint, permettre à des parents de transmettre une maison sans la quitter, ou organiser un investissement à long terme. Il crée aussi des obligations concrètes : travaux, taxe foncière, vente du bien, accord entre les parties et fiscalité doivent être anticipés dès l’acte.
Ce guide explique les règles applicables en France au 23 juillet 2026, avec le barème fiscal en vigueur et des exemples chiffrés. Il ne faut pas confondre la règle fiscale de valorisation avec le prix de marché d’un droit démembré : dans une vente, le contrat et la situation du bien comptent aussi.
Nu propriété et usufruit : qui possède quoi ?
La propriété d’un bien comprend traditionnellement trois attributs — l’usus (usage), le fructus (revenus) et l’abusus (droit d’en disposer). Dans un démembrement, ces attributs sont répartis entre deux personnes.
L’article 578 du Code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir d’une chose dont une autre personne a la propriété, à charge d’en conserver la substance. En pratique, l’usufruitier garde l’usage et les fruits ; le nu-propriétaire conserve la propriété « en attente » de la pleine propriété.
| Droit ou décision | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Habiter le logement | Oui | Non, sauf accord de l’usufruitier |
| Percevoir les loyers | Oui | Non pendant l’usufruit |
| Céder ou donner son droit | Son usufruit, sous conditions | Sa nue-propriété |
| Vendre la pleine propriété | Avec l’accord du nu-propriétaire | Avec l’accord de l’usufruitier |
| Recevoir la pleine propriété à la fin de l’usufruit | Non, sauf s’il la détient déjà | Oui |
Le nu-propriétaire ne possède donc pas « une moitié » du logement. Il possède un droit réel sur l’ensemble du bien. L’usufruitier ne peut pas en changer la substance : par exemple, il ne peut pas détruire la maison ou vendre seul la pleine propriété. De son côté, le nu-propriétaire ne peut pas expulser l’usufruitier ni exiger des loyers qui lui reviennent.
Comment naît le démembrement de propriété ?
Il existe plusieurs situations fréquentes. La première est la donation avec réserve d’usufruit : un parent donne la nue-propriété à ses enfants et conserve le droit de vivre dans le logement ou d’en percevoir les loyers. La seconde est une succession : le conjoint survivant peut, selon la situation familiale et l’option choisie, recevoir un usufruit pendant que les enfants reçoivent la nue-propriété.
Le démembrement peut aussi provenir d’un achat. Un investisseur acquiert la nue-propriété d’un logement tandis qu’un bailleur social, une personne ou un organisme détient l’usufruit pour une durée prévue. Enfin, une personne peut transmettre temporairement l’usufruit d’un bien loué à un proche ; le donateur conserve alors la nue-propriété.
Ces opérations ont le même vocabulaire, mais pas le même objectif. Une donation familiale vise d’abord la transmission. Un achat en nue-propriété est un investissement sans revenu immédiat. Une succession organise la protection du conjoint et les droits des héritiers. Avant de signer, il faut donc identifier le motif exact du démembrement.
Pleine propriété, usufruit et nue-propriété : la différence essentielle
La pleine propriété réunit usufruit et nue-propriété. Lorsque l’usufruit prend fin, les deux droits se réunissent automatiquement entre les mains du nu-propriétaire : on parle de consolidation ou de réunion de l’usufruit à la nue-propriété.
L’article 617 du Code civil prévoit notamment l’extinction de l’usufruit par le décès de l’usufruitier, à l’expiration du temps fixé, par la réunion des deux qualités sur une même tête, par non-usage pendant trente ans ou par la perte totale du bien. Dans un usufruit viager, le décès est donc le cas le plus courant.
Les droits et obligations du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire peut vendre, donner ou léguer sa nue-propriété. Mais l’acquéreur, le donataire ou l’héritier reçoit le bien avec l’usufruit déjà existant. Il ne peut pas obtenir la jouissance du bien avant l’extinction du droit, sauf accord distinct avec l’usufruitier.
Ce droit de disposer est important dans une succession. Un enfant devenu nu-propriétaire peut transmettre sa nue-propriété à son propre enfant. Le nouvel ayant droit devra cependant attendre la fin de l’usufruit pour obtenir la pleine propriété. La transmission de la nue-propriété ne fait donc pas disparaître l’usufruit.
Qui paie l’entretien et les grosses réparations ?
La répartition légale est le point qui suscite le plus de litiges. L’article 605 du Code civil indique que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations restent à la charge du propriétaire, c’est-à-dire du nu-propriétaire, sauf lorsqu’elles ont été rendues nécessaires par le défaut d’entretien de l’usufruitier depuis l’ouverture de l’usufruit.
L’article 606 du Code civil énumère les grosses réparations : murs et voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier. Cette liste est interprétée strictement. Une rénovation importante n’est pas automatiquement une grosse réparation au sens juridique.
| Dépense | Règle de principe | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Entretien courant, petites réparations | Usufruitier | Vérifier l’état du bien au début de l’usufruit |
| Taxe foncière | Usufruitier en principe | Le contrat peut organiser une autre répartition entre les parties, sans opposabilité automatique à l’administration |
| Grosses réparations de l’article 606 | Nu-propriétaire | L’usufruitier peut devoir les supporter si son défaut d’entretien les a causées |
| Assurance et charges de copropriété | À préciser dans l’acte ou le règlement | Distinguer charges courantes et travaux exceptionnels |
| Travaux d’amélioration | Selon l’accord des parties | Prévoir qui décide, paie et bénéficie de la plus-value |
L’usufruitier peut-il louer ou vendre ?
L’usufruitier peut en principe occuper le bien, le louer et percevoir les loyers. Il doit agir en conservant la substance du bien. Il ne peut pas vendre seul la pleine propriété, car celle-ci appartient conjointement, sur des droits différents, à l’usufruitier et au nu-propriétaire.
Pour vendre le bien entier, l’accord des deux est nécessaire. L’article 621 du Code civil prévoit que, lors de la vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété, le prix se répartit selon la valeur respective des droits, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix. Cette clause de report, souvent appelée quasi-usufruit sur le prix, doit être soigneusement encadrée par le notaire.
Le barème 2026 de la nue-propriété
En matière de donation, succession et droits d’enregistrement, la valeur fiscale de l’usufruit viager et de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier. C’est l’article 669 du Code général des impôts qui fixe ce barème.
La loi de finances pour 2026 n’a pas modifié ce barème, en vigueur dans sa forme actuelle depuis 2004. Une actualité de 2026 concerne surtout les droits de mutation immobilière à titre onéreux et non les quotités de l’article 669 : il serait donc erroné de présenter un « nouveau barème 2026 » de la nue-propriété.
| Âge de l’usufruitier au jour de l’opération | Valeur fiscale de l’usufruit | Valeur fiscale de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Le chiffre à retenir est celui de l’âge au jour de la mutation. Par exemple, pour un usufruitier de 65 ans, l’usufruit vaut fiscalement 40 % et la nue-propriété 60 %. Si le bien vaut 400 000 €, la valeur fiscale de la nue-propriété est donc de 240 000 €.
Pour un usufruit temporaire, l’article 669, II du CGI retient 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction. Un usufruit de dix ans vaut donc fiscalement 23 % ; un usufruit de quinze ans est valorisé sur deux périodes de dix ans, soit 46 %. Ce calcul fiscal ne dispense pas d’une évaluation adaptée si l’opération comporte d’autres enjeux civils ou économiques.
Nu propriété, donation et succession : ce qui change fiscalement
La nue-propriété est souvent choisie pour anticiper une succession, car la donation porte sur une valeur fiscale réduite. Cela ne veut pas dire qu’elle supprime tous les droits ni qu’elle convient à toutes les familles.
Lorsqu’un parent donne la nue-propriété, les droits de donation sont calculés sur la valeur de cette nue-propriété, après application des abattements disponibles. En ligne directe, l’article 779 du CGI prévoit un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, sous réserve des donations antérieures prises en compte.
La réunion de l’usufruit à la nue-propriété au décès de l’usufruitier ne déclenche pas, en principe, une nouvelle taxation. L’article 1133 du CGI prévoit cette absence d’impôt ou de taxe lorsque la réunion résulte du décès de l’usufruitier ou de l’expiration du temps fixé. Il faut toutefois que le démembrement soit réel et correctement documenté ; certains montages artificiels ou certaines situations de vente peuvent entraîner des conséquences différentes.
Exemple concret : une donation de nue-propriété à 65 ans
Cet exemple ne doit pas être transformé en promesse d’économie. La valeur réelle du bien, les donations déjà faites, le nombre d’enfants, le régime matrimonial et la réserve héréditaire changent le résultat. Une donation déséquilibrée peut aussi être rapportée civilement lors de la succession, selon les règles applicables.
Exemple concret : deux parents, deux enfants
Le raisonnement se fait toujours par donateur et par bénéficiaire. C’est pourquoi un même bien peut produire un résultat très différent selon qu’il est détenu par une personne seule, par un couple, ou par une indivision familiale.
Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
L’usufruit viager s’éteint au décès. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire sans avoir à accepter une nouvelle donation. Pour un logement, il devra accomplir les formalités de mise à jour de la publicité foncière avec le notaire si elles sont nécessaires à ses projets futurs, notamment une vente.
Il ne faut pas confondre cette réunion avec le règlement de la succession de l’usufruitier. Les autres biens de ce dernier, ses dettes, ses comptes et son patrimoine restant sont traités dans la succession. La pleine propriété du bien démembré se reconstitue, elle, en application du droit de propriété déjà organisé.
Pour préparer une transmission plus globale, consultez le guide donation de son vivant et le guide réduire les droits de succession. Pour comprendre la situation des héritiers, le guide sur l’ordre des héritiers complète utilement cette page.
Acheter en nu propriété : avantages, limites et risques
L’achat en nue-propriété est différent d’une donation, même si le droit acheté est le même. L’investisseur paie un prix inférieur à celui de la pleine propriété parce qu’il renonce, pendant une période définie ou viagère, à occuper le bien et à percevoir des loyers.
L’avantage est la perspective de récupérer un jour la pleine propriété sans devoir gérer immédiatement un locataire. La limite est l’absence de revenus et de disponibilité. Le prix d’achat doit aussi être analysé indépendamment du barème fiscal. Une décote commerciale de 30 % ne découle pas automatiquement de l’article 669 : durée, état du logement, marché local, charges, risque de vacance et conditions de l’usufruit expliquent aussi le prix.
| Situation | Atout possible | Risque ou limite à mesurer |
|---|---|---|
| Usufruit temporaire | Date de récupération connue | Aucun loyer pendant la durée et dépendance aux clauses du programme |
| Usufruit viager | Prix parfois fortement décoté | Durée inconnue et accès différé au bien |
| Donation familiale | Transmission anticipée sans abandon de l’usage | Moins de souplesse pour vendre et risque de conflit familial |
| Succession avec usufruit du conjoint | Protection du conjoint survivant | Indivision de fait dans les décisions et tensions entre conjoint et enfants |
Avant un achat, demandez l’acte constitutif de l’usufruit, l’état des travaux, la répartition des charges, les règles de sortie et les conditions de revente. Ne fondez pas votre décision sur une simple comparaison entre le prix affiché et la valeur de pleine propriété.
Vendre un bien démembré ou une nue-propriété
La vente est possible, mais le scénario doit être identifié. Le nu-propriétaire peut vendre sa seule nue-propriété : l’acheteur prend alors sa place, et l’usufruitier conserve son droit. Ce type de vente intéresse un acheteur patient, mais peut réduire le nombre de candidats.
Pour vendre la pleine propriété, usufruitier et nu-propriétaire doivent consentir ensemble. Le prix est partagé selon la valeur de leurs droits, sauf si un accord organise autrement l’emploi du prix. Dans certaines familles, l’usufruit est reporté sur le prix de vente ; l’usufruitier peut alors utiliser les fonds, avec une obligation de restitution envers les nus-propriétaires à son décès si un quasi-usufruit est constitué. Cette dette doit être formalisée et suivie.
La vente peut aussi avoir des conséquences fiscales : plus-value, droits d’enregistrement, remploi du prix et traitement d’un quasi-usufruit. Ces conséquences dépendent notamment de la date et de l’origine du démembrement. Une simulation standard ne remplace pas l’analyse de l’acte.
Les erreurs à éviter avec une nue-propriété
La première erreur est de traiter le barème de l’article 669 comme une valeur de marché. Le barème sert à liquider certains droits ; une négociation entre particuliers ou une vente en viager répond à d’autres paramètres.
La deuxième est de ne rien prévoir sur les travaux. Même si le Code civil donne une règle de principe, l’acte peut préciser la procédure en cas de désaccord, les travaux urgents, l’assurance, les appels de fonds de copropriété et l’accès au logement pour expertise.
La troisième consiste à donner un bien sans regarder la réserve héréditaire et la situation des autres enfants. Une donation à un seul enfant peut être juridiquement possible, mais elle doit s’inscrire dans une stratégie successorale cohérente. La donation-partage peut, dans certains cas, fixer les valeurs et réduire les conflits futurs.
La quatrième erreur est d’oublier le conjoint. Une réversion d’usufruit peut protéger le survivant, mais elle modifie la rédaction de l’acte et ses conséquences. Il faut aussi vérifier le régime matrimonial et la propriété réelle du bien avant toute donation.
Enfin, méfiez-vous des raccourcis sur l’IFI, la taxe foncière ou la plus-value. Les règles peuvent varier selon l’origine de l’usufruit, l’usage du bien et l’opération envisagée. En matière d’IFI, la règle générale est l’imposition de l’usufruitier sur la valeur en pleine propriété, mais l’article 968 du CGI prévoit des exceptions, notamment pour certains usufruits légaux ou issus de dispositions successorales.
Comment mettre en place une donation de nue-propriété ?
Une donation de nue-propriété portant sur un immeuble doit être passée devant notaire. L’article 931 du Code civil exige un acte notarié pour les donations entre vifs, sous peine de nullité. Le notaire établit l’acte, recueille les informations fiscales, calcule les droits, organise la publicité foncière et vérifie les clauses nécessaires.
Voici les étapes concrètes à suivre.
- Clarifier l’objectif. Voulez-vous transmettre un bien, protéger le conjoint, aider un enfant ou investir ? Le choix entre donation simple, donation-partage, usufruit temporaire et achat dépend de cette réponse.
- Vérifier la propriété et la situation familiale. Rassemblez titre de propriété, régime matrimonial, donations antérieures, livret de famille, valeur des autres biens et éventuels crédits.
- Faire estimer le bien. Une valeur documentée est essentielle. Pour un bien atypique, une estimation d’agence et des comparables récents peuvent être utiles au notaire.
- Calculer la valeur fiscale. Appliquez le barème de l’article 669 selon l’âge de l’usufruitier, puis vérifiez les abattements disponibles. Le simulateur des droits de donation peut aider à préparer le rendez-vous.
- Écrire les clauses utiles. Réversion d’usufruit au conjoint, répartition des charges, emploi du prix en cas de vente, interdiction temporaire d’aliéner si elle est justifiée, et prise en charge des frais doivent être discutés avant signature.
- Signer et conserver les justificatifs. L’acte et ses annexes serviront lors d’une vente, d’un décès ou d’un contrôle. Informez aussi les héritiers concernés de l’organisation retenue.
Questions fréquentes
Qui est propriétaire entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ?
Les deux détiennent un droit sur le même bien. Le nu-propriétaire détient la propriété, tandis que l’usufruitier a le droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus. La pleine propriété se reconstitue lorsque l’usufruit s’éteint.
Le nu-propriétaire peut-il habiter dans le logement ?
Pas de son seul fait. Le droit d’habiter et de percevoir les loyers appartient à l’usufruitier. Le nu-propriétaire peut y vivre si l’usufruitier l’accepte dans un accord clair, mais cet accord doit être compatible avec l’acte de démembrement et les règles fiscales applicables.
Le nu-propriétaire paie-t-il la taxe foncière ?
En principe, la taxe foncière est due par l’usufruitier. Les parties peuvent prévoir entre elles une répartition différente, mais celle-ci ne modifie pas forcément le redevable désigné par les règles fiscales. L’acte doit aussi préciser les charges de copropriété et les travaux.
Quel est le barème de la nue-propriété à 65 ans ?
À 65 ans, l’usufruit vaut fiscalement 40 % de la pleine propriété et la nue-propriété 60 %, selon l’article 669 du CGI. Pour un bien de 300 000 €, la valeur fiscale de la nue-propriété est donc de 180 000 € avant abattements.
Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
L’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Lorsque la réunion résulte du décès ou de l’expiration du temps fixé, l’article 1133 du CGI prévoit qu’elle ne donne en principe ouverture à aucun nouvel impôt ou taxe. Les autres éléments de la succession de l’usufruitier restent, eux, à régler.
Peut-on vendre un bien en nue-propriété ?
Oui. Le nu-propriétaire peut vendre son seul droit, et l’acheteur supportera l’usufruit existant. Pour vendre la pleine propriété, usufruitier et nu-propriétaire doivent agir ensemble ; le prix est en principe réparti selon la valeur de leurs droits, sauf convention contraire organisée dans l’acte.
La nue-propriété est-elle toujours avantageuse ?
Non. Elle peut être pertinente pour transmettre sans se démunir ou investir à long terme, mais elle limite la disponibilité du bien et exige une bonne entente. Elle est moins adaptée si le propriétaire peut avoir besoin de vendre rapidement, si les héritiers sont en conflit ou si les charges futures sont incertaines.
Rédigé par
Thomas Legrand
Juriste spécialisé en droit des successions · Directeur de publication
Juriste avec plus de 20 ans d'expérience dans le droit notarial et le conseil en transmission patrimoniale. Fondateur de France Succession en 2026.
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